2012年5月26日，曹某与康某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹某购买康某名下的诉争房屋。同年6月3日，曹某依约支付了首付款，康某将房屋交付给曹某并由曹某对房屋进行装修居住至今。后因康某拒绝履行过户手续，曹某于2013年11月起诉，要求康某继续履行合同，协助办理房屋过户。

　 在该案审理期间，康某与齐某于2013年11月21日签订《借款合同》，康某以诉争房屋为担保，向齐某借款120万元，双方于11月27日为诉争房屋办理了抵押登记，导致康某与曹某之间的房屋买卖合同无法继续履行。曹某遂又将康某和齐某诉至法院，要求确认双方的抵押行为无效。

　 康某和齐某则认为，双方签订的抵押合同是真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。齐某已经将钱打给了第三人房某并在建委就抵押进行登记，借款及抵押合同已经履行完毕。曹某没有证据证明他们为恶意串通，不同意其诉讼请求。

　 一审法院经审理查明，签订《借款合同》后，康某与齐某之间并无金钱往来，齐某是向案外第三人房某转账120万元。不足以证明康某与齐某之间有真实的借贷关系及意思表示，故基于借款产生的房屋抵押合同应认定为恶意串通，应属无效合同。据此判决：康某与齐某之间的房屋抵押合同无效。

　 康某、齐某不服，上诉至北京市一中院。一中院经过审理认为，康某与齐某办理了抵押登记手续，齐某取得了房屋他项权证，双方为抵押合同关系。康某与齐某之间是否存在真实的借款行为是本案的关键。根据查明的事实，齐某从未向康某支付过款项，也未向康某自称的借名买房人张某支付过款项，康某将齐某向房某的汇款行为与其同齐某借款相关联没有证据支持，故不能成立。因此，法院不能认定存在康某向齐某借款的事实。康某在已将诉争房屋出售且交付的情形下，又将房屋抵押给齐某，主观上显然是恶意的。一审法院将抵押合同认定为无效合同正确。据此，北京市一中院驳回上诉，维持原判。