购置的商品房尚未交付，却因开发商陷入金钱债务纠纷，房屋被法院查封。对此，法律规定赋予符合特定条件的房屋消费者类似于所有权人的地位，可以请求法院排除对其所购买房屋的执行，以此平衡胜诉人金钱债权和房屋消费者居住权益之间的权利冲突，对符合全部权利保护要件的房屋消费者予以保护。

9月29日上午，北京一中院召开“平衡权利保护 助力执行增效 涉房屋消费者案外人执行异议案件审理情况新闻通报会”，通报该院近三年审理涉房屋消费者案外人执行异议案件的相关情况，介绍该院在刚柔相济理念下平等保护房屋消费者物权期待权与胜诉人金钱债权的经验和做法，并向社会公众通报了涉房屋消费者案外人执行异议典型案例。市人大代表朱卓、张斌、要靖和魏亦南，基层法院法院代表和主流媒体记者参加本次通报会。

据悉，自2019年至2021年8月期间，北京一中院审理的涉房屋消费者案外人执行异议案件数量一直呈上升趋势。从近三年的案件总体情况来看，有以下四个特点值得关注：一是系列案件呈多发态势，因依法查封多套房屋甚至整栋楼盘，而引发涉房屋消费者案外人执行异议系列案件的数量较多；二是房屋消费者诉讼参与度总体较高，随着法律知识的普及和消费者法律素养的提升，房屋消费者本人参与诉讼的比例较高；三是主张法律条款竞合性适用的当事人占绝大多数，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条当事人普遍援引适用；四是因未满足全部权利保护要件而被驳回异议请求的案件数量总体比例较高。

通报会上，北京一中院执行局负责人通报了该院在平衡保护房屋消费者与胜诉债权人合法权益、助力执行增效方面所做的“六个坚持”：一是坚持动态研判，精准把握案件趋势特征，实现“三个效果”有机统一；二是坚持刚柔并济，秉承公平公正价值理念，切实保障各方权利；三是坚持守正创新，推进执行裁判规范化建设，促进案件提质增效；四是坚持实事求是，依法拓展案件调查途径，多元发力细化事实查证；五是坚持依法裁判，严格适用权利保护要件，强化裁判文书说理，重视息诉服判；六是坚持职能延伸，加强调研信息宣传工作，有效回应社会关切。针对房屋消费者在购房过程中可能遇到的问题，他提出了四点意见和建议，一是要全面了解情况，在签订商品房买卖合同前要实地考察、全面了解房地产开发企业和楼盘的相关情况；二是要仔细审查证书，确定房地产开发企业在销售（预售）房屋时是否“五证”齐全，尤其是商品房销售（预售）许可证明；三是要及时备案登记，在签订商品房买卖合同后，及时办理网签备案，公示房屋交易情况，符合办理预告登记条件时，及时办理预告登记；四是要增强证据意识，妥善保管好商品房买卖合同、付款转账凭证、购房发票、入住通知单等证据材料。

结合本次通报会主题，北京一中院执行局副局长王惠庆发布了五起涉房屋消费者案外人执行异议典型案例，涉及案外人执行异议审理程序中能否直接适用另案执行异议之诉审理结果、房屋消费者签订房屋买卖合同时间系在法院之后时能否适用房屋消费者物权期待权保护规则、以工程款折抵购房款情形下购房人能否主张房屋消费者物权期待权以排除法院执行等内容，通过以案释法对公众作普法提示。

居住乃民生之本，住房问题关系千家万户的基本生活保障。在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，北京一中院秉持善意文明执行理念，从利益平衡和价值衡量出发，平衡保护各类主体权益，严格依法裁判，促进执行质效双升。北京一中院党组成员、副院长马来客总结道，“下一步，北京一中院将进一步充分发挥执行裁判职能，平等保护各方当事人的合法权利，关注房屋消费者的生存、居住权益保障问题，为维护司法公平与正义贡献更加坚实的力量！”